Tenho promessa de cessão de direitos. É viável regularizar via usucapião ou somente por adjudicação compulsória?

CADA VEZ MAIS vemos se consolidar, pelo menos na jurisprudência do TJRJ – com muito acerto, ressaltamos – a corrente que admite a regularização imobiliária através da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL em vez de, obrigatoriamente, o caminho da ADJUDICAÇÃO – que sabemos, pelo menos no âmbito judicial, pode se mostrar um caminho muito mais dificultoso e oneroso que o reconhecimento da prescrição aquisitiva pela via extrajudicial.

Como sempre falamos aqui, a USUCAPIÃO é um instituto reconhecido plenamente pelo ordenamento jurídico que permite a AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE de forma originária (ou seja, sem que alguém transmita ao “adquirente”) bastando o preenchimento dos requisitos exigidos por Lei (que variam conforme a espécie de Usucapião desejada).

Existem diversas modalidades de usucapião reconhecidas pela legislação brasileira e é importante conhecer suas nuances, na medida em que pode ser possível adquirir a propriedade imobiliária (mas não somente ela!) através de modalidades que podem, por exemplo, exigir o prazo de posse de 02 anos, 05 anos, 10 anos ou 15 anos – além de outros requisitos. Tudo variará conforme o caso e a modalidade pretendida.

Desde 2015 tornou-se possível a realização do procedimento diretamente em Cartório, com a participação obrigatória de ADVOGADO porém sem a necessidade de um moroso e complexo PROCESSO JUDICIAL. De lá para cá a regra vem se aperfeiçoando – ainda que alguns Cartórios sejam recalcitrantes em dificultar a aplicação das regras que buscam DESBUROCRATIZAR a regularização imobiliária neste País que padece desse mal que assola mais de 30 MILHÕES DE IMÓVEIS (veja em https://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/brasil/2019/07/28/interna-brasil,774183/imoveis-irregulares-no-brasil.shtml).

O PROVIMENTO CNJ 65/2017 juntamente com os demais atos normativos que cuidam da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL são as ferramentas necessárias que dispomos para perseguir a correta aplicação do novo instituto. Dentre as regras do referido provimento consta com clareza solar a regra do art. 13 que arrola os diversos instrumentos que estarão aptos pela sua UTILIDADE para serem colacionados no procedimento da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, sendo eles:

“I – compromisso ou recibo de compra e venda;

II – CESSÃO DE DIREITOS e promessa de cessão;

III – pré-contrato;

IV – proposta de compra;

V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;

VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;

VII – escritura de CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, especificando o imóvel;

VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação”.

REGRA GERAL que ainda trazemos dos bancos acadêmicos (ou pelo menos deveríamos – principalmente os Oficiais e seus prepostos dada a importância da atividade que exercem) é a de que o Legislador não utiliza palavras inúteis (*verba cum effectu sunt accipienda). Dessa forma, fica claro que, ainda que a USUCAPIÃO seja inegavelmente uma forma originária de aquisição da propriedade imobiliária (v. art. 1.238 e seguintes) será sim possível ao usucapiente, titular de quaisquer dos instrumentos elencados no art. 13 do Provimento 65/2017 do CNJ requerer o reconhecimento da prescrição aquisitiva – DESDE QUE, POR ÓBVIO, PREENCHA OS REQUISITOS EXIGIDOS POR LEI PARA A MODALIDADE DE USUCAPIÃO PRETENDIDA.

É preciso não se perder de vista que o FENÔMENO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA desabrocha e florece independentemente de sentença judicial ou reconhecimento extrajudicial; tais manifestações são meramente para DECLARAR e RECONHECER o que já se forma e acontece pela só reunião dos requisitos legais – o que não retira, de maneira nenhuma, a importância do reconhecimento já que somente eles terão o condão de PUBLICIZAR e conferir OPONIBILIDADE, DISPONIBILIDADE e SEGURANÇA JURÍDICA ao prescribente – o que também é muito importante.

Nesse ponto de compreensão não se pode perder de vista igualmente que o tão desejado ACESSO AO REGISTRO é muito mais importante que manter o interessado na ILEGALIDADE e na MARGINALIDADE da falta do registro da sua PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA, assegurada constitucionalmente (caput e incisos XXI e XXIII do art. 5º da CRFB/88).

Em que pese termos hoje a possibilidade de utilizar a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL (art. 216-B da LRP) ou mesmo a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JUDICIAL não se deve desconhecer que uma vez preenchidos os requisitos legais não se pode negar ao interessado a regularização do seu imóvel pelo caminho mais fácil e menos oneroso – devendo este, assistido por seu Advogado utilizar a FACULDADE que a Lei lhe assegura de escolher a melhor forma para sair da marginalidade e acessar o Registro.

POR FIM, a jurisprudência do Augusto TJRJ que com acerto reconhece a possibilidade da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL promovido por CESSIONÁRIO DE DIREITOS afastando a exigência do 5º RGI da CAPITAL/RJ que impunha apenas o caminho da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (judicial, diga-se de passagem) para a regularização do fólio:

“TJRJ. 0212642-18.2020.8.19.0001. J. em: 29/09/2022. CONSELHO DA MAGISTRATURA. REEXAME NECESSÁRIO. REGISTRO PÚBLICO. DÚVIDA REGISTRAL SUSCITADA DIANTE DO REQUERIMENTO DE PROCESSAMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, CUJA ATA NOTARIAL CONSIGNA QUE A POSSE DO REQUERENTE TEM ORIGEM EM CONTRATO PRELIMINAR DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS. OFICIAL OBSTOU O REGISTRO POR ENTENDER QUE A TRANSMISSÃO DO IMÓVEL DEVERIA SER REGULARIZADA MEDIANTE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA JULGOU PROCEDENTE A DÚVIDA. (…). A INOVAÇÃO LEGISLATIVA DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL VISA À FACILITAÇÃO DO RECONHECIMENTO DO DIREITO DE PROPRIEDADE, DESBUROCRATIZANDO E REDUZINDO OS LONGOS PRAZOS DE DURAÇÃO DE AÇÕES JUDICIAIS QUE, NA MAIORIA DAS VEZES, TÊM POR ESCOPO A MERA VERIFICAÇÃO DE REQUISITOS FORMAIS, DE FORMA A CONFERIR SEGURANÇA JURÍDICA ÀQUELES QUE DETÊM POSSE COM ÂNIMO DE DONO PELO TEMPO PREVISTO EM LEI PARA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. AUSÊNCIA DE BURLA AO PAGAMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO. OBSERVÂNCIA DA NORMA PRECONIZADA NO ART. 13, §2º DO PROVIMENTO CNJ Nº 65/2017. DÚVIDA QUE DEVE SER JULGADA IMPROCEDENTE. SENTENÇA QUE SE REFORMA EM REMESSA NECESSÁRIA”.

Original de Julio Martins