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Descobri que o imóvel que pretendo usucapião tem uma promessa de compra e venda registrada. O que fazer?
A PROMESSA DE COMPRA E VENDA é um importante instrumento utilizado nas transações imobiliárias. Como já falamos outrora, pode ser entabulada tanto por ESCRITURA PÚBLICA quanto por INSTRUMENTO PARTICULAR, sem prejuízo da regra do art. 108 que exige instrumento público para transações imobiliárias acima de 30 (trinta) salários – isso porque, considerando se tratar de um contrato preliminar, observa as regras do art. 462 do CC – e mesmo SEM REGISTRO no RGI poderá ser utilizada para fins de regularização via Adjudicação Compulsória como estabelece a Súmula 239 do STJ, desde 2000.
Necessário inclusive recordar que o Código Civil de 2002 em seus artigos 1.417 e 1.418 prestigiam e assentam o “Direito do Promitente Comprador”, elevado à categoria de Direito Real pelo art. 1.225 do CCB em seu inciso VII. Inobstante o referido verbete sumular do STJ, sempre fez parte da nossa recomendação a realização do REGISTRO da Promessa na matrícula imobiliária junto ao Cartório do RGI do imóvel para maior segurança do comprador já que com a providência adotada o contrato ganha publicidade e efeitos “erga omnes”, não permitindo que se possa alegar, no futuro, seu desconhecimento especialmente por terceiros. Realizada a Promessa, a regularização normalmente virá com a realização do Contrato definitivo de Compra e Venda (a chamada “Escritura Defintiva”), mas não são poucos os casos onde há muito já tenha sido realizada a Promessa, até hoje as partes não entabularam a Escritura Definitiva de Compra e Venda. Nesses casos, eternizado o registro da Promessa em favor de terceiros, seria possível a regularização em favor de eventual ocupante pela via da Usucapião (inclusive a EXTRAJUDICIAL, sem processo judicial, direto em Cartório) ainda que constando na matrícula o referido gravame?
A resposta é afirmativa, sempre amparada na condição de que tenham sido reunidos pelo pretendente os requisitos para aquisição exigidos por Lei para a modalidade de Usucapião mirada. A bem da verdade, esse tipo de assento realizado na matrícula confere, como se viu, direito de aquisição ao Promissário Comprador, porém ele, assim como o Titular Registral, terão seus “direitos” suplantados se permitirem que outrem, sobre seu imóvel, reuna os requisitos legais para a aquisição mediante Usucapião, embasados na POSSE qualificada (com animus domi), sendo a COISA hábil a permitir os efeitos da prescrição aquisitiva pelo TEMPO exigido por Lei.
A respeito da peculiar questão da existência de ônus e gravames sobre o imóvel usucapiendo a abalizada doutrina do ilustre Registrador LUIZ GUILHERME LOUREIRO (Registros Públicos – Teoria e Prática. 2021) esclarece:
“Não havendo impedimento legal ou obstáculo registral, procede-se ao registro da Usucapião. Cabne observar que a existência de ÔNUS REAL ou gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião e respectivo registro da aquisição da propriedade. (…) Com efeito, se a aquisição originária da propriedade pelo novo titular implica, ainda que indiretamente, a EXTINÇÃO do direito do antigo proprietário, não há lógica em se afirmar, por norma infralegal, que o evento não extingue ‘encargos’ adminstrativos e judiciais, sem sequer identificá-los”.
De fato, como sempre repetimos, na Usucapião não se opera transmissão de propriedade de antigo dono em favor do novo titular, mas na verdade o reconhecimento da propriedade do novo titular CONTRA o direito do antigo, que se perde justamente quando nasce a nova propriedade sustentada pela prescrição aquisitiva que surge no exato momento da reunião dos requisitos legais. Não se trata de transmissão derivada mas sim transmissão originária, sem vinculação com o titular anterior que apenas perde sua propriedade enquanto surge para o novo o direito real pretendido através da Usucapião.
Importante também é recordar que tanto no processo judicial (se adotada a via JUDICIAL) quanto no procedimento extrajudicial (se adotada a via EXTRAJUDICIAL de que trata o art. 216-A da LRP/73) inclusive os titulares de direitos registrados ou “averbados” na matrícula deverão participar do procedimento (vide art. 10 do Provimento CNJ 65/2017, p. ex.,) ou, pelo menos ter sua citação editalícia realizada (art. 11), sob pena de nulidade.
O artigo 14 do referido Provimento 65/2017 que regulamenta a Usucapião Extrajudicial assevera:
“Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião”.
POR FIM, a jurisprudência do TJSC que com acerto evidencia esse importante efeito da Usucapião:
“TJSC. 0002345-45.2014.8.24.0020. J. em: 18/07/2017. APELAÇÃO CÍVEL. (…) USUCAPIÃO COMUM EXTRAORDINÁRIA. – PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. (1) DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO. USUCAPIÃO. HIPOTECA. ÓBICE. NÃO CONFIGURAÇÃO. – A declaração de domínio pela usucapião FAZ DESAPARECER QUAISQUER DIREITOS REAIS então existentes sobre ela, tal como a hipoteca, com constituição anterior ou posterior ao início da posse ad usucapionem, de modo que sua existência não lhe serve de óbice, seja pela natureza declaratória da sentença de usucapião, com efeitos ex tunc, seja por se tratar de modalidade de aquisição originária da propriedade, não guardando relação de continuidade com a anterior. (…)”.
Original de Julio Martins
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Hora Extra: Quem Pode Fazer e Quais as Regras?
Veja se qualquer profissão oferece essa possibilidade

Seja por conta da alta demanda de trabalho, erros na gestão de tempo ou até mesmo pela vontade dos funcionários em complementar a renda, as horas extras são muito comuns nas empresas. E elas são asseguradas por lei, mas existem regras para isso.
A hora extra é um recurso que a empresa e o trabalhador possuem para possibilitar a extensão esporádica da jornada de trabalho. Algumas empresas tratam esse tema como regra, e outras proíbem totalmente por receio do descontrole financeiro sobre a folha de pagamento.
Tanto a Constituição Federal quanto às Leis trabalhistas garantem o direito ao empregado, no entanto existem regras e modalidades, bem como o tipo de regime de trabalho e até mesmo características específicas de cada turno.
Essas diferenças precisam ser de pleno conhecimento do departamento de recursos humanos para auxiliar a empresa e seus funcionários.
Mas toda profissão tem a liberdade de fazer isso? Sim, de modo geral, todo trabalhador possui direito a hora extra. Como seu próprio nome diz, a hora extra, é o tempo trabalhado além da jornada normal de trabalho.
Conforme a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), a jornada normal de trabalho tem uma duração máxima de oito horas diárias, respeitando o limite de 44 horas por semana.
No entanto, apesar de ser um direito da maioria dos trabalhadores, é um equívoco acreditar que todo profissional pode fazer hora extra.
Nesse sentido, é importante esclarecer que existem sim alguns trabalhadores que não possuem direito às horas extras, e é sobre eles que falaremos a partir de agora!
O que é a hora extra?
A hora extra se refere ao tempo adicional que um funcionário trabalha além da sua carga horária diária, estabelecida em seu contrato de trabalho. Ou seja, sempre que a jornada diária do colaborador for ultrapassada, ele terá direito de receber horas extras.
Conforme expresso no artigo 58 da CLT, a jornada de trabalho normal deve ter no máximo, 8 horas diárias e 44 horas semanais. Vale lembrar que existem exceções, mas essa é a carga horária mais comum.
Outra questão importante é que a legislação determina que o máximo de tempo que um trabalhador pode cumprir de hora extra são duas horas diárias.
A CLT define, ainda, que o empregador deve pagar um valor adicional por essa hora extra trabalhada. Esse valor, em regra normalmente, corresponde ao valor da hora normal de trabalho acrescido de 50%.
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Limite de horas extras por dia
O limite diário de horas extras são 2 horas e não importa o regime de trabalho. Ou seja, se a jornada de um funcionário for de 8 horas, ele poderá somar, no máximo, 10 horas de trabalho. Se forem 6 horas, ele poderá cumprir 8 horas.
Todavia, existem algumas exceções a essa regra. No caso de serviços inadiáveis, aqueles que precisam ser concluídos na mesma jornada de trabalho, sob pena de prejuízos ao empregador, por exemplo, a empresa pode solicitar que o colaborador cumpra até 4 horas extras naquele dia.
Quais trabalhadores não têm direito a hora extra?
É importante esclarecer que mesmo sendo direito da maioria dos trabalhadores, alguns profissionais não possuem direito a hora extra.
Nessa regra de trabalhadores que não possuem direito a hora extra, estão os profissionais onde não é possível fixar um horário de trabalho específico. Por exemplo, os vendedores externos.
A regra das horas extras, também costumam não valer para os profissionais que atuam em cargos superiores, como gerentes, diretores ou chefes de departamento.
Essa situação também se estende aos profissionais com cargos hierárquicos mais altos como gestores, coordenadores ou até mesmo da direção, tendo em vista que para esses trabalhadores o regime pode ser diferenciado para cada empresa.
Uma outra situação que merece atenção está relacionada aos trabalhadores em cargos que possuem jornada de trabalho parcial, que normalmente não pode fazer hora extra, dependendo do regime de contratação e do contrato de trabalho.
Outra circunstância em que não se permite a hora extra é no caso de estagiários. O estagiário também não pode ultrapassar 30 horas de trabalho semanal. Caso ocorra com frequência, a empresa poderá sofrer com ação judicial por descumprir a Lei nº 11.788/08, mais conhecida como a Lei do Estágio.
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Veja as mudanças na ficha de “outros bens” e direitos do IR 2025
Em 2025, a Receita Federal ajustou e incluiu alguns itens a fim de dar maior transparência nas declarações

Com o prazo de entrega das Declarações de Imposto de Renda definido para 17 de março até 30 de maio, o contribuinte deve se preparar para o envio das declarações.
Todavia, a cada ano há sempre algumas alterações e este ano não foi diferente. A Receita Federal anunciou mudanças na ficha de bens e direitos para a declaração deste ano. As atualizações visam tornar a prestação de contas mais transparente possível.
Veja a seguir o que muda na ficha de “outros bens” para não errar na hora de preencher.
O que mudou na ficha de “outros bens” e direitos no IR 2025
Toda atenção na hora do preenchimento nas fichas de bens classificados em ‘outros bens’. Veja o que alterou:
- Foram criados 6 novos códigos para bens (holding, garagem, leasing…);
- 13 bens tiveram o nome ajustado para facilitar o entendimento;
- Foram extintos 3 códigos de bens e direitos;
- 11 bens passaram a ser exclusivos no Brasil – não pode exterior.
Além disso, houve a exclusão dos seguintes campos na ficha de declaração do IR:
- Título de eleitor;
- Consulado/embaixada (quando residente no exterior);
- Número do recibo da declaração anterior (quando declaração online).
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Quem precisa declarar Imposto de Renda 2025?
- Recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888 no ano de 2024, como salários, aposentadorias, pensões e aluguéis;
- Teve receita bruta anual de atividade rural superior a R$ 169.440 ou deseja compensar prejuízos de anos anteriores com a atividade;
- Possuía bens e direitos acima de R$ 800 mil em 31 de dezembro de 2024, incluindo imóveis, veículos, investimentos e outros patrimônios;
- Passou a residir no Brasil em 2024 e permaneceu nessa condição até o final do ano;
- Recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200 mil, como indenizações trabalhistas, doações e rendimentos de caderneta de poupança;
- Obteve ganho de capital na venda de bens ou direitos sujeitos à incidência do Imposto de Renda, como imóveis e veículos vendidos com lucro;
- Realizou operações na Bolsa de Valores com movimentação acima de R$ 40 mil ou teve lucro sujeito à tributação;
- Optou pela isenção do IR na venda de imóveis residenciais, ao usar o valor da venda para comprar outro imóvel no Brasil dentro do prazo de 180 dias;
- Declarou bens, direitos e obrigações de uma entidade controlada no exterior, como se fossem de sua titularidade direta;
- É titular de um trust ou contratos similares regidos por leis estrangeiras;
- Atualizou o valor de mercado de bens e direitos no exterior, conforme a legislação vigente;
- Recebeu rendimentos no exterior, como lucros, dividendos e aplicações financeiras;
- Pagou imposto sobre atualização de bens imóveis em dezembro de 2024.
O que acontece se não declarar Imposto de renda?
Quem tiver a obrigação de declarar e não enviar a documentação dentro do prazo estará sujeito a uma multa mínima de R$ 165,74, podendo chegar a 20% do imposto devido, com acréscimo de juros conforme a taxa Selic.
Por esse motivo, é importante ficar atento ao cronograma e organizar os documentos para evitar problemas com o Fisco.
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Preparação para o IRPF 2025: como evitar erros e maximizar benefícios
Visão do especialista, Murillo Torelli, professor de Ciências Contábeis da Universidade Presbiteriana Mackenzie (UPM)

Com a proximidade do período de entrega da Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) 2025, os contribuintes devem se preparar para evitar problemas e, se possível, garantir a restituição o quanto antes. A Receita Federal ainda divulgará as regras oficiais na primeira quinzena de março, mas algumas diretrizes gerais já podem ser observadas para facilitar o processo.
Planejamento e Organização
A organização antecipada da documentação é fundamental para evitar erros e atrasos. Empresas e instituições financeiras já disponibilizaram os informes de rendimento, e os aposentados e pensionistas do INSS podem acessá-los pelo site Meu INSS. Além disso, documentos como recibos de despesas médicas, comprovantes de compra e venda de bens e informes de investimentos devem ser reunidos o quanto antes.
Outro ponto importante é manter uma cópia da declaração do ano anterior, que pode agilizar o preenchimento e reduzir as chances de inconsistências. A falta de organização pode levar à omissão de informações, um dos principais motivos para a retenção na malha fiscal.
Quem Deve Declarar?
Enquanto os valores oficiais para 2025 ainda não foram divulgados, as regras devem seguir parâmetros semelhantes ao ano anterior. Devem prestar contas ao Fisco aqueles que, em 2024, tiveram:
- Rendimentos tributáveis acima de R$ 30.639,90;
- Rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200.000,00;
- Ganho de capital na venda de bens;
- Operações em bolsa de valores acima de R$ 40.000,00;
- Bens e direitos superiores a R$ 800.000,00;
- Receita bruta de atividade rural acima de R$ 153.199,50;
- Mudança de residência para o Brasil.
Vantagens da Declaração Pré-Preenchida
A declaração pré-preenchida, acessível por meio de conta gov.br de nível prata ou ouro, facilita o processo, reduzindo erros e garantindo maior agilidade. Em 2024, 41% dos contribuintes utilizaram essa ferramenta, que também concede prioridade na restituição. No entanto, é fundamental revisar as informações antes do envio.
Malha Fiscal: Principais Motivos de Retenção
Em 2024, 3,2% das declarações ficaram retidas na malha fiscal. As principais razões foram:
- Deduções indevidas (57,4%), com destaque para despesas médicas (51,6%);
- Omissão de rendimentos (27,8%).
Portanto, atenção especial deve ser dada às deduções, respeitando os limites estabelecidos: R$ 2.275,08 por dependente e R$ 3.561,50 para educação.
Prazo e Prioridade na Restituição
A expectativa é que a entrega da declaração inicie em 17 de março e siga até 31 de maio. Quem entrega mais cedo tem maiores chances de receber a restituição nos primeiros lotes, mas há regras de priorização:
- Idosos acima de 80 anos;
- Idosos acima de 60 anos, deficientes e portadores de moléstia grave;
- Contribuintes cuja maior fonte de renda seja o magistério;
- Quem optar pela declaração pré-preenchida e restituição via PIX.
Evite Multas e Problemas Fiscais
Atrasar a entrega pode gerar multas de 1% a 20% do imposto devido, com valor mínimo de R$ 165,74. Além disso, inconsistências podem levar ao bloqueio do CPF e problemas na regularidade fiscal.
A preparação antecipada permite ao contribuinte não apenas evitar erros e penalidades, mas também maximizar os benefícios fiscais. Com organização, uso da declaração pré-preenchida e atenção às deduções permitidas, é possível garantir uma declaração mais segura e tranquila. O planejamento financeiro e fiscal é essencial para um bom relacionamento com o Fisco e para evitar surpresas desagradáveis no futuro.
Murillo Torelli, professor de Ciências Contábeis da Universidade Presbiteriana Mackenzie (UPM)
*O conteúdo dos artigos assinados não representa necessariamente a opinião do Mackenzie.
Sobre a Universidade Presbiteriana Mackenzie
A Universidade Presbiteriana Mackenzie (UPM) foi eleita como a melhor instituição de educação privada do Estado de São Paulo em 2023, de acordo com o Ranking Universitário Folha 2023 (RUF). Segundo o ranking QS Latin America & The Caribbean Ranking, o Guia da Faculdade Quero Educação e Estadão, é também reconhecida entre as melhores instituições de ensino da América do Sul. Com mais de 70 anos, a UPM possui três campi no estado de São Paulo, em Higienópolis, Alphaville e Campinas. Os cursos oferecidos pela UPM contemplam Graduação, Pós-Graduação, Mestrado e Doutorado, Extensão, EaD, Cursos In Company e Centro de Línguas Estrangeiras.
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